La momentul în care se închiriază o locuință se recomandă ca întotdeauna proprietarul să încheie un contract de închiriere cu chiriașul, în care să prevadă, în litera legii, drepturile și obligațiile părților, cuantumul chiriei, perioada de închiriere ș.a. Legislația valabilă în 2020 nu mai prevede obligația de a înregistra contractul la Fisc în 30 de zile de la închiriere, precum și faptul că nu mai este obligatorie autentificarea acestuia. Lipsa unui contract de închiriere produce cele mai mari pierderi celui care închiriază.
Conform Noului Cod Civil, contractul de închiriere este un tip de contract de locațiune ce are ca obiect o locuință, dată în folosință de o persoană alteia, pe o perioadă de timp, în schimbul unei sume de bani numită chirie.
„Contractul de locațiune se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului”.
Valabilitatea contractului nu este condiționată de înregistrarea sa la ANAF – contractul fiind perfect valabil și dacă e un simplu înscris sub semnătură privată, între cele două părți. Autentificarea contractului nu este necesară pentru a fi valid.
Deși nu există obligația de a înregistra contractele la Fisc, totuși cei care obțin venituri din chirii sunt obligați să completeze declarația unică pentru impozitarea acestor venituri.
Chiria, durata și rezilierea
În contractul de închiriere trebuie trecut prețul locațiunii, care este chiria și poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații. Dacă se modifică valoarea chiriei, prin comun acord, atunci trebuie făcut un act adițional la contract și precizată noua valoare.
Dacă în contract nu se trece nimic referitor la perioada închirierii, chiriașul poate să iasă din înțelegere anunțându-l pe proprietar, cu puțin timp înainte (Codul civil prevede un termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei). În aceeași ipoteză, proprietarul poate să-l anunțe pe chiriaș că vrea să-i lase locuința liberă cu respectarea unui termen de preaviz, astfel:
- 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;
- 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.
Dacă în contract a fost prevăzut un termen, este important să fie prevăzut că proprietarul are dreptul să-l dea afară mai devreme pe chiriaș.
Obligațiile părților
Locatorul are următoarele obligații (chiar dacă nu sunt trecute în contract, ele există în virtutea legii, adică a Codului civil):
- să predea locatarului bunul dat în locațiune;
- să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii;
- să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii.
Potrivit Codului civil, proprietarul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata închirierii.
În sarcina chiriașului reparațiile locative necesare ca urmare a folosinței obișnuite a bunului și chiriașul e obligat să-l anunțe pe proprietar că sunt necesare reparații în imobil.
Chiriașul are următoarele obligații:
- să ia în primire bunul dat în chirie;
- să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract;
- să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă;
- să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului.
„Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinației stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește (…) Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinația sau dacă îl întrebuințează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese și, după caz, rezilierea contractului”.
Un lucru foarte important de amintit este faptul că persoana care trebuie să plătească lunar cheltuielile la asociația de proprietari este proprietarul locuinței. Dacă se fac restanțe, el este cel care va putea fi chemat în fața unei instanțe pentru a fi obligat la plata lor, ajungându-se chiar până la o executare silită.
In lipsa unui contract, proprietarul este perdantul principalul.
Nu este indicat să închiriem fără contract, cel care închiriază fiind principalul dezavantajat aici.